Правоустанавливающие документы на квартиру

Что относится к правоустанавливающим документам на квартиру:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• разрешение на строительство;
• договор мены;
• акт ввода в эксплуатацию;
• договор аренды;
• решения судов.

Сущность правоустанавливающих документов

Право собственности включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение. Основанием возникновения права выступают гражданские правоотношения. Например, мы передаем все три составляющих права посредством заключения сделки купли-продажи недвижимости или их часть через соглашение об аренде на определенный срок. В первом случае документ, подтверждающий собственность на квартиру, — договор купли-продажи, во втором — договор аренды. Результаты таких юридических действий оформляются по специально установленным форматам и входят в группу правоустанавливающих документов.

Обратите внимание, что понятия правоподтверждающие и правоустанавливающие акты не являются равнозначными.

• К первым относится выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации. Главная их задача — предоставить информацию об основных характеристиках объекта недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, собственник, назначение.
• Задача вторых — удостоверить факт перехода/передачи права. Например, если сделка производилась до 31.01.1998, то на договоре обязательно наличие штампа БТИ о регистрации. Такой документ имеет юридическую силу и является основанием для внесения данных в ЕГРН.

По своей правовой природе обе категории документов являются взаимодополняющими. При регистрации права собственности до 15.07.2016 выдавалось свидетельство, позже — выписка из ЕГРН. Свидетельство и выписка содержат графу «Документы-основания», в ней указывается правоустанавливающий документ.

Договор как правоустанавливающий документ

Пожалуй, самым распространённым видом документа, устанавливающим право, является договор. Стороны сделки определяют характер и объем передаваемых прав. В зависимости от целей участников соглашения в список правоустанавливающих документов на квартиру включаются следующие:

1. Купля-продажа (владелец недвижимого имущества полностью отчуждает собственность за согласованную плату, переходящее право по такой сделке подлежит обязательной регистрации)
2. Аренда (по соглашению лицу предоставляется временное владение и пользование квартирой или нежилым помещением, заключенная на срок до одного года сделка не подлежит регистрации и имеет юридическую силу)
3. Мена (стороны определяют подлежащие передаче объекты недвижимости, право подлежит государственной регистрации, нотариальное удостоверение не требуется)
4. Дарение (даритель передает одаряемому объект недвижимости, особенность такого вида сделок — безвозмездность)

Перечень договоров не является исчерпывающим. На нормативно-правовом уровне в обобщенном виде не устанавливается, где взять правоустанавливающие документы на квартиру, в зависимости от характера основания следует пройти полный процесс получения результата. Например, при продаже квартиры — оформляем сделку и проводим регистрацию (применяем ст. 549–558 ГК РФ), при строительстве — обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, и получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (применяем ст. 51, 55 ГК РФ).

В качестве правоустанавливающего выступает любое соглашение, по которому от одного лица к другому передаются права относительно квартиры или иного недвижимого имущества. Все соглашения не имеют строго установленной формы, но обязаны содержать существенные условия — предмет. Для точного определения предмета используйте данные актуальной выписки из ЕГРН. Укажите адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, подтверждение основания на владение, пользование, распоряжение.

Иные виды подтверждения права

Установление законного основания на объект недвижимости не ограничивается заключением сделок. Виды подтверждения отличаются в зависимости от характера действий, которые требуются от стороны. Например, лицо обращается за приватизацией квартиры, но получает отказ. Несогласие с результатом рассмотрения дает возможность обратиться в суд и отстоять свою позицию. Суд выносит решение, что является правоустанавливающим документом на квартиру, в случае вступления в законную силу.

В зависимости от факта возникновения к документам относят:

1. Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (начало строительства объекта сопровождается получением разрешения; в зависимости от организации местных органов, выдача производится администрацией города, главой города, управлением архитектуры; по факту окончания строительства выдается акт ввода в эксплуатацию, который устанавливает соответствие разрешенным параметрам строительства)
2. Свидетельство о праве на наследство (подтверждает требование наследника относительно имущества умершего, получение свидетельства не является обязательным, оформление производит нотариус, по факту получения заинтересованное лицо производит государственную регистрацию для недвижимого имущества)
3. Решения суда (при невозможности мирного решения правовых вопросов относительно собственности на недвижимость, урегулирование переходит в судебный порядок; заинтересованное лицо обращается в суд с иском о признании права собственности, результатом рассмотрения дела является решение суда, по истечении срока на обжалование решение вступает в законную силу и используется для регистрации)
4. Решения органов государственной власти (такое основание актуально для военнослужащих, получающих жилье по Федеральному закону от 27.05.1998 № 76-ФЗ; заинтересованное лицо обращается с заявлением о признании нуждающимся; по результатам рассмотрения выдается решение о предоставлении жилого помещения, находящегося в федеральной собственности, в собственность военнослужащему бесплатно; оформляется акт приема-передачи)

Олег Мичиганин

Юрист. Специализируюсь в арбитражном, гражданском, корпоративном и договорном праве.